万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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